República Dominicana disfruta del mayor auge turístico en la región. Los dominicanos aprovechan su ubicación geográfica, la diversificación de áreas naturales, el clima, las montañas, los lagos, las playas, pero sobre todo su gente para posicionarse en el sector. Estas cualidades intrínsecas son las que inspiran el desarrollo de las infraestructuras físicas necesarias para el continuo desarrollo del turismo del país.
El turismo dominicano es conocido como turismo de vacaciones, de estadías cortas y pasajeras. El sector hotelero ha logrado que las vacaciones sean verdaderamente placenteras, otorgándole a sus visitantes todas las facilidades necesarias para el disfrute de su estadía. Los altos estándares establecidos por marcas internacionales han sido parte del éxito del sector hotelero de la nación caribeña.
Ahora bien, ¿cuáles son los desafíos que se le presentan a República Dominicana? Existen innumerables aspectos que mejorar; sin embargo, si la nación caribeña logra convertir las estadías vacacionales en estilos de vida de experiencias inigualables, podrá contribuir en atraer un turismo de mayor poder adquisitivo para su beneficio; es decir, si logra que los turistas inviertan más tiempo y recursos económicos en el país, aumentará considerablemente la economía de la nación, y por lo tanto creará comunidades únicas de alto nivel sostenibles en el tiempo.
Una de las ramas más importantes a tomar en consideración para la creación de experiencias únicas e inigualables, son los desarrollos turísticos inmobiliarios. Estos destinos crean infraestructuras y facilidades físicas con los estándares internacionales que demanda el turista de este sector, logrando a su vez incentivar la venta inmobiliaria. Por ejemplo, el turismo inmobiliario de República Dominicana ha logrado agregarle valor adquisitivo a la venta de propiedades inmobiliarias con la implementación de facilidades complementarias, tal es el caso de la celebración de eventos internacionales de prestigio como PGA tour, mundiales de paso fino, torneos de polo y torneos de pesca, entre otros.
Entonces, ¿cómo puede República Dominicana impulsar la compraventa de inmuebles turísticos inmobiliarios cuando el inmueble no ha sido construido? Existen múltiples formas de lograr estas garantías; sin embargo, solo nos vamos a enfocar en una de las más comunes que es el fideicomiso.
El fideicomiso, jurídicamente hablando, es un contrato que tiene la versatilidad de adaptarse según los lineamientos que se establezcan en su constitución. Para el caso de los desarrollos turísticos inmobiliarios es garantizar la entrega de la propiedad a cambio de una remuneración. Es preciso establecer que el fideicomiso funciona con tres figuras principales: el fideicomitente (persona que transfiere derechos sobre el inmueble), el fiduciario (persona que recibe el derecho transferido); y el bien fideicomitido (el bien transferido). Para el caso de los proyectos de desarrollo turístico, una persona hace las veces de intermediario y/o administrador designado por el desarrollador para que se cumplan las instrucciones y especificaciones de los diferentes participantes en el desarrollo de la obra, otorgándole de esta manera al comprador las calidades y estándares prometidos en el contrato de la compraventa del inmueble.
A nuestro modo de ver, una de las maneras más sencillas de impulsar el desarrollo turístico inmobiliario, es a través del uso de la figura del fideicomiso. Evidentemente, que en este escenario es preciso señalar que deben ser incluidos por lo menos los cuatro siguientes actores: el vendedor, el comprador, una institución financiera, y el constructor. Dependiendo de la complejidad del desarrollo del destino turístico inmobiliario, pudiesen existir otros participantes los cuales podrán definirse según las necesidades del proyecto o el caso.
El vendedor es el actor más importante en la conformación del fideicomiso, debido a que es el responsable de estructurarlo. Por lo regular, el vendedor cumple con una doble función, desarrollador del proyecto y propietario del mismo. La responsabilidad del vendedor debe ser lograr transmitirle al comprador la mayor transparencia posible para que éste se sienta garantizado en todo el proceso de desarrollo, construcción y terminación de la propiedad inmobiliaria. Gran parte de los escollos existentes en el desarrollo de los proyectos turísticos inmobiliarios se deben a la falta de transparencia por parte del vendedor. Mientras mayor es la transparencia en las actuaciones del vendedor, mayor es la seguridad jurídica que transmite en el cumplimiento de sus deberes y, en consecuencia, mayor será el éxito en las ventas inmobiliarias.
Debemos partir de la premisa que a pesar que en los proyectos turísticos inmobiliarios el comprador es un inversionista, este sigue siendo un turista, por lo tanto, no necesariamente conoce la legislación dominicana. Las exigencias y preocupaciones del comprador derivadas de la entrega de la propiedad inmobiliaria, podrán ser cumplidas y disipadas con la conformación del fideicomiso. Bajo esta figura el comprador posee la seguridad de que la ejecución de la obra será de conformidad con lo pactado en el mismo. Esto es independiente de la garantía hipotecaria que pudiese recibir en su contrato de compraventa, lo cual no tendría sentido si el inmueble nunca fuere construido.
Es preciso señalar que, comúnmente el desarrollo y construcción de un destino turístico inmobiliario requiere de apalancamiento de una entidad financiera. En caso que se requiera la participación de una institución financiera para el desarrollo y construcción del destino turístico inmobiliario, la conformación del fideicomiso facilitará la transparencia del uso de los recursos y los compromisos asumidos por las partes en la entrega de la unidad inmobiliaria. Las instituciones financieras cubren gran parte de la construcción de la obra, por lo tanto, tradicionalmente requieren de una fuente de repago del financiamiento que proviene de las ventas inmobiliarias. La ejecución de conformidad con el calendario preestablecido y la transparencia en el uso de los fondos en la obra, son de vital importancia para las entidades financieras.
La construcción de una propiedad en un destino turístico inmobiliario es un elemento clave; es decir, que el contrato de construcción es una parte esencial en un fideicomiso turístico inmobiliario. Poder incluir un buen contrato de construcción en la estructuración del fideicomiso pudiera ser la diferencia en el desarrollo, terminación y entrega de la propiedad turística inmobiliaria. Como hemos establecido, el comprador se sentirá asegurado si la ejecución de la construcción está amparada, con sus respectivas consecuencias jurídicas, en el fideicomiso.
Finalmente, la gran incógnita sería ¿puede realmente República Dominicana lograr que los procesos burocráticos existentes en la conformación y desarrollo de proyectos turísticos inmobiliarios sean lo suficientemente ágiles y factibles para que el turismo inmobiliario pueda duplicarse en corto tiempo? La respuesta debe ser un clamor nacional en lograr concientizar sobre la importancia del sector turístico inmobiliario para el desarrollo económico de la nación.
Por Jorge A. Subero, eldinero.com.do
